Réglementation "Airbnb" : la Cour de cassation valide la réglementation de la Ville de Paris


 

Par trois arrêts en date du 18 février 2021, la Cour de cassation a validé la réglementation mise en place par la Mairie de Paris pour encadrer les locations touristiques saisonnières type Airbnb :

 

 

 

·       Cour de cassation, 3ème chambre, 18 février 2021, pourvoi n° 17-26156

 

·       Cour de cassation, 3ème chambre, 18 février 2021, pourvoi n° 19-13191

 

·       Cour de cassation, 3ème chambre, 18 février 2021, pourvoi n° 19-11462

 

 

 

Pour rappel, le Code de la construction et de l’habitation dispose en son article L 631-7 , ue :

 

 

 

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable

 

  (Ord. no 2005-655 du 8 juin 2005, art. 24)  «Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1  (L. no 2018-1021 du 21 nov. 2018, art. 107)  «ou dans le cadre d'un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986».

 

 «Pour l'application  (L. no 2008-776 du 4 août 2008, art. 13-III, en vigueur le 1er avr. 2009)  «de la présente section», un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.»  (L. no 2006-872 du 13 juill. 2006, art. 79-IV, 19o)  «Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.»

 

  (Ord. no 2005-655 du 8 juin 2005, art. 24)  «Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après  (L. no 2006-872 du 13 juill. 2006, art. 79-IV-19o)  «le 1er janvier 1970» pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.»

 

 Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

 

  (L. no 2014-366 du 24 mars 2014, art. 16)  «Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage au sens du présent article

 

 

 

 

 

L’article suivant, L 631-7-1 poursuit en ces termes :

 

 

 

« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

 

 La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d'arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire  (L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 146)  «personne physique».

 

 Si la commune est membre d'un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme, la délibération est prise par l'organe délibérant de cet établissement.

 

 Le local à usage d'habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens  (Ord. no 2015-1174 du 23 sept. 2015, art. 9-IV, en vigueur le 1er janv. 2016)  «du troisième alinéa de l'article L. 151-9 » du code de l'urbanisme.

 

Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi no 86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile.

 

 

 

Enfin, en cas de non-respect de ces dispositions, il est prévu une sanction par les dispositions de l’article L 651-2 du Code de la construction et de l’habitation :

 

 

 

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une  (L. no 2016-1547 du 18 nov. 2016, art. 59)  «amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

 

 «Cette amende est prononcée par le président du  (Ord. no 2019-738 du 17 juill. 2019, art. 4 et 30, en vigueur le 1er janv. 2020)  «tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation»  (Abrogé par L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 143)  «du maire» de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat  (Abrogé par L. no 2019-222 du 23 mars 2019, art. 17)  «et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure». Le produit de l'amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

 

 «Sur  (Ord. no 2019-738 du 17 juill. 2019, art. 4 et 30, en vigueur le 1er janv. 2020)  «assignation»  (Abrogé par L. no 2018-1021 du 23 nov. 2018, art. 143)  «du maire» de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l'usage d'habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu'il fixe. A l'expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.»

 

 Passé ce délai, l'administration peut procéder d'office, aux frais du contrevenant, à l'expulsion des occupants et à l'exécution des travaux nécessaires ».

 

 

 

 

 

Dans ces Communes où le marché immobilier à usage d’habitation est particulièrement tendu, les Maires ont donc la possibilité de règlementer les locations de type meublé touristique.

 

 

 

Ne sont donc pas concernées les locations consenties à un étudiant pour une durée d’au moins 9 mois, celles consenties dans le cadre d’un bail mobilité d’une durée de un à 10 mois et de la location du local d’habitation constituant la résidence principale du preneur pour une durée maximale de 120 jours par an.

 

 

 

En revanche, dès lors que le propriétaire d’une résidence secondaire notamment, choisit d’exercer une location meublée de courte durée dans son local, pour une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, cette activité est considérée comme commerciale et il est doit donc préalablement solliciter un changement d’usage pour ce logement.

 

 

 

A Paris, l’octroi de cette autorisation pour changement d’usage est assorti d’une obligation de compensation obligeant le propriétaire à acheter ou à transformer un local d’une surface équivalente en habitation ou en local commercial.

 

 

 

La Cour de Justice de l’Union Européenne, saisie d’une question préjudicielle sur la compatibilité de cette réglementation française avec le directive européenne 2006-123 sur la libre prestation de services dans le marché intérieur, avait validé la réglementation française, justifiée par une raison impérieuse d’intérêt général soit la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée.

 

 

 

Si ces trois arrêts concernent uniquement la Ville de Paris, il sera intéressant de suivre les décisions judiciaires à venir dans les villes de Province également préoccupées par la régulation du marché immobilier d’habitation.

 

 

 

 

 


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 Amélie ANCEY 

Avocat au Barreau des Alpes de Haute Provence

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