A compter de la réception d’un ouvrage, démarrent trois types de garantie relevant de la responsabilité des constructeurs :
• La garantie de parfait achèvement à laquelle est tenue l’entrepreneur pendant un délai d’un an qui s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de
l’ouvrage soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Elle souvent définie comme une sorte de « service après-vente » due par les entrepreneurs.
• La garantie de bon fonctionnement d’une durée de deux ans couvrant les éléments d’équipement de l’ouvrage qui ne font pas indissociablement corps avec les ouvrages de
viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert.
Il s’agit par exemple d’une installation domotique, d’un interphone, d’une chaudière dissociable, d’un faux-plafond, d’une moquette…
• La garantie décennale d’une durée de dix ans qui constitue la garantie principale du contrat d’assurance dommages-ouvrage.
Cette assurance obligatoire, considérée comme une assurance à « double détente », permet à son bénéficiaire de préfinancer la réparation des désordres de nature décennale, à charge pour elle
d’exercer un recours contre les locateurs d’ouvrage concernés et leurs assureurs, une fois qu’elle aura indemnisé le maître de l’ouvrage.
Voici une fiche pratique pour vous expliquer à quoi sert l’assurance DO, comment la souscrire, pour quoi, pour quels désordres et selon quels protocoles.
Qui souscrit et pour qui ?
L’article L 242-1 du Code des assurances dispose que :
« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction,
doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement
de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur
technique sur le fondement de l'article 1792 du code civil. »
Il en ressort donc que c’est le propriétaire initial qui a l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un professionnel comme un promoteur ou un
vendeur de biens en l’état futur d’achèvement ou un constructeur de maisons individuelles.
Mais le bénéficiaire du contrat est le propriétaire au jour du sinistre.
Quand souscrire une DO ?
L’assurance dommages-ouvrage doit être souscrite au plus tard lors de la date d’ouverture du chantier.
Combien ça coûte ?
Les assureurs déterminent librement le coût des cotisations et celui-ci varie nécessairement en fonction du montant des travaux, de leur localisation, du taux de sinistralité ou encore du type de
construction envisagée.
On considère néanmoins que celle-ci s’élève entre 2 et 4 % du coût des travaux.
Quelles sanctions en cas de défaut de souscription ?
D’un point de vue pénal, le fait de ne pas souscrire une assurance dommages-ouvrage est sanctionné par un emprisonnement de six mois et d'une amende de 75 000 euros ou de l'une de ces deux peines
seulement.
Toutefois, aucune sanction n’est applicable, selon l’article L 243-3 alinéa 2 du Code des assurances pour la personne physique construisant un logement pour l'occuper elle-même ou le faire
occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
Quels sont les désordres couverts ?
L’assurance dommages-ouvrage a vocation a pré-financer le paiement des travaux de réparation de nature décennale définis par l’article 1792 du Code civil comme ceux qui compromettent la solidité
de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.
Pour relever de la garantie décennale, les travaux :
• Doivent avoir été réceptionnés,
• Ne pas faire l’objet de réserves
• Ne pas être apparents,
• Doivent atteindre un certain niveau de gravité.
Il s’agit par exemple :
• de l’absence d’étanchéité entraînant des infiltrations à l’intérieur du bâtiment,
• de l’effondrement d’une toiture,
• Des défauts d’isolation phonique
• de décollements de carreaux de carrelage
• de l’inondation d’une cave
• de l’exiguïté de l’accès à une place de parking rendant celle-ci inutilisable pour un véhicule de tourisme couramment commercialisée…
En principe, la période de garantie débute à la fin de l’année de parfait achèvement et expire en même temps que la garantie de responsabilité civile des constructeurs, soit 10 ans après la réception des travaux, à laquelle il faut ajouter les deux ans de la prescription biennale de l’article L 114-1 du Code des assurances.
Par exception la garantie de l’assurance dommages-ouvrage peut être mise en jeu lorsque :
• Avant la réception des travaux, après mise en demeure demeurée infructueuse, le contrat de l’artisan est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ;
• Après la réception des travaux, et avant l’expiration du délai d’un an, lorsque l’artisan n’a pas exécuté ses obligations au titre de cette garantie, après mise en demeure
restée infructueuse.
Des désordres apparents ou réservés peuvent donc, dans ces conditions, être pris en charge par l’assurance dommages-ouvrage.
Pour rappel, les mises en demeure doivent être notifiées par lettre recommandée avec accusé de réception et il est évidemment essentiel d’en conserver une copie.
Quelles sont les exclusions de garantie ?
L’assurance dommages-ouvrage ne prendra pas en garantie les dommages résultant exclusivement :
• Du fait intentionnel ou du dol du souscripteur ou de l’assuré,
• Des effets de l’usure normale, du défaut d’entretien ou de l’usage anormal,
• De la cause étrangère.
Comment déclarer le sinistre ?
L’Annexe II de l’article A243-1, A. 2° du Code des assurances dispose que « la déclaration de sinistre est réputée constituée dès qu'elle comporte au moins les renseignements suivants :
-le numéro du contrat d'assurance et, le cas échéant, celui de l'avenant ;
-le nom du propriétaire de la construction endommagée ;
-l'adresse de la construction endommagée ;
-la date de réception ou, à défaut, la date de la première occupation des locaux ;
-la date d'apparition des dommages ainsi que leur description et localisation ;
-si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement au sens de l'article 1792-6 du code civil, la copie de la mise en demeure effectuée au titre de la garantie de parfait
achèvement. »
Il est plus que conseillé de délivrer la déclaration de sinistre par lettre recommandée avec accusé de réception et, évidemment, d’en conserver une copie.
Comment se déroule la procédure ?
Tout est question de délais.
1 - A compter de la réception de la déclaration de sinistre, l’assureur dispose d’un délai de 10 jours pour signifier à l’assuré que la déclaration de sinistre n’est pas réputée constituée et
réclamer les éléments manquants.
S’il apparaît avec évident que soit la mise en jeu de la garantie est manifestement injustifiée, soit que le montant des travaux est inférieur à 1 800 (voir convention CRAC), l’assureur
dommages-ouvrage n’est pas tenu de diligenter la procédure d’expertise amiable.
2 - Une fois désigné et non récusé, l’expert a un court délai pour organiser une expertise amiable contradictoire (c’est-à-dire qu’il doit convoquer les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs)
pour permettre à l’assureur de prendre position dans un délai de 60 jours.
En même temps qu’il notifie sa garantie, l’assureur doit notifier ce rapport préliminaire à l’assuré.
Cette étape est extrêmement importante car si l’assureur ne respecte pas ce délai de 60 jours, et sous réserve que l’assuré lui ait notifié le dépassement de délai, sa garantie est
automatiquement acquise.
3 – Dans un délai de 90 jours à compter de la réception de la déclaration de sinistre et en cas d’acceptation de la mise en jeu des garanties, l’assureur doit formuler une proposition définitive
d’indemnité sur la base du rapport définitif de son expert.
4 - Si l’assuré accepte la proposition de l’assureur, celui-ci a un délai de 15 jours pour procéder au règlement de l’indemnité.
S’il la refuse, il peut demander à l’assureur une avance au moins égale aux ¾ du montant de l’indemnité proposée.
Il pourra alors également engager les travaux nécessaires après en avoir informé l’assureur par LR/AR.
Attention à l’action subrogatoire de l’assureur dommages-ouvrage
L’assureur dommages-ouvrage qui préfinance les travaux dispose d’un recours subrogatoire sur le fondement de l’article L 121-12 du Code des assurances, à l’encontre des entrepreneurs responsables
et de leurs assureurs respectifs.
Si l’assuré déclare le sinistre trop tardivement, empêchant alors l’assureur d’exercer ce recours contre les responsables, celui-ci risque de lui opposer l’exception de subrogation pour refuser
toute garantie.
Conclusion
L’assurance DO permet de réparer dans des brefs délais les désordres importants pouvant survenir sur une construction.